gzman29 8月13日 01:21
来到加拿大以后，回头看，我们买房子的时机其实还算不错。经历了这么多年的房地产起起落落，到目前为止，我们至少还没有出现房子变成负资产的情况。
我觉得这里面有运气的成分，但也和我们一直比较保守有关。
我们的原则其实很简单：**有多大的能力，就做多大的事情。没有能力的时候，宁可不买，也坚决不走偏门去骗贷款。**
在加拿大房地产最疯狂的那些年，我见过、也听说过不少为了多买房而想各种办法的人。
比如，有的人会同时买两套房，而且故意把两套房的 closing 安排在同一天，或者前后只差一两天、两三天。这样做的目的，就是利用银行之间的信息时间差，让两个贷款机构在审批和放款的时候，可能还看不到另一笔刚刚完成的贷款。
于是，本来按照正常收入和负债水平只能买一套房的人，就有可能同时拿到两笔贷款，买下两套房。
还有一些人的做法就更复杂了，比如收入证明、工作证明或者其他贷款文件造假。这里面的套路就更深了。
在房地产一路上涨的时候，这些问题往往不会马上暴露出来。
因为只要房价继续涨，很多风险都会被上涨的房价暂时掩盖。
但是到了2022年，情况突然发生了变化。
为了控制通货膨胀，加拿大央行开始连续大幅加息。短时间内，贷款利率快速上升，很多原本依靠低利率才能维持的家庭和投资者，现金流一下子出现了很大的问题。
有些人开始还不起贷款。
而真正风险更大的，其实是另外一批人——**购买公寓楼花的人。**
过去很多人买楼花，并不是真的准备几年以后把房子接下来自己住。
他们的想法非常简单：
先交一部分首付款，锁定一个还没有建好的公寓。因为公寓一般需要几年才能建成，在这几年里，如果房价继续上涨，那么在正式 closing 之前，就可以通过 assignment 把购房合同转让给另外一个买家。
如果当初100万买的房子，几年以后市场愿意出120万，那么理论上中间的价差就可能成为利润。
在房地产上涨周期里，这个逻辑确实可以成立。
甚至因为你最开始并没有支付100万，只是分期交了大约20%的定金，所以从投入资金的回报率来看，利润可能非常可观。
**但问题是，这个模式有一个最重要的前提：房价必须继续上涨，而且最后必须有人愿意接盘。**
2022年以后，这个前提开始消失了。
利率快速上升，买家的购买能力下降；与此同时，过去几年大量开工的公寓项目陆续进入交付阶段，市场供应越来越大。
于是市场开始反转。
以前大家抢着买，现在大家都想跑。
以前 assignment 可能有人加价接手，现在即使降价，也未必找得到买家。
这时候，楼花投资真正可怕的一面就暴露出来了。
我知道一个实际的例子。
这个人买了一套多伦多 Downtown 的公寓，大约700平方英尺。当时购买价格大约是每平方英尺1,500加元，所以整套房子的价格大约在105万加元左右。
按照20%的首付款计算，需要投入大约21万加元，而且这笔钱通常是在项目建设的几年时间里分几次交给开发商。
如果市场继续上涨，一切都很好。
等到交房的时候，假如房子已经值120万甚至130万，就可能有人愿意加价接手，原来的买家通过 assignment 获得利润。
但是现在情况完全反过来了。
假设到了真正需要 closing 的时候，这套公寓的市场估值已经跌到大约每平方英尺800加元，那么700平方英尺的市场价值只有：
**700 × 800 = 56万加元。**
而当初的合同购买价格却大约是：
**700 × 1,500 = 105万加元。**
两者之间相差：
**700 ×（1,500 − 800）= 49万加元。**
这49万意味着什么？
银行不会因为你几年前签了一份105万的购房合同，就按照105万给你贷款。
银行主要看的是房子现在值多少钱，以及借款人的收入和偿债能力。
如果银行认可的房屋价值只有56万，那么能够提供的贷款也是建立在这个估值基础上的。
这样一来，当初的合同价格与现在银行能够支持的融资之间，就出现了一个巨大的资金缺口。
原来的20多万首付款已经交进去了，现在为了完成 closing，还可能需要再拿出几十万现金。
对于普通家庭来说，这几乎是不可能完成的任务。
于是，有的人被迫卖掉自己原来居住的房子，试图拿出现金去填这个窟窿。
有的人实在没有能力，只能选择违约。
但很多人最开始以为：
**“大不了我不要那20万定金了。”**
事情其实没有这么简单。
如果买家违约，开发商可以重新出售这套房子；如果重新出售的价格低于原合同价格，开发商还可能向原来的买家追讨由此产生的损失以及相关费用。
所以，放弃定金并不一定意味着事情结束了。
这也是为什么楼花市场一旦从上涨周期突然进入下跌周期，风险会非常大。
但是这里又出现了另外一个问题。
如果只是少数买家违约，开发商可以通过法律手段追讨。
可是，如果一个项目里出现大量买家无法 closing 呢？
如果同时有很多项目都出现这种情况呢？
问题就不再只是某几个投资者亏钱，而可能逐渐变成开发商的现金流问题。
开发商建设公寓，本身也需要大量融资。
土地需要钱，建筑需要钱，人工和材料需要钱，银行贷款也需要支付利息。开发商之所以能够把整个项目维持下去，一个非常重要的条件，就是项目建成以后，大量买家能够按照原来的合同价格顺利 closing。
如果大量买家同时无法完成交易，开发商原本预计收到的资金就无法按时到账。
而与此同时，开发商自己的贷款和各种成本仍然需要支付。
这时候，风险就可能从：
**买家违约**
逐渐传导到：
**开发商现金流紧张**
再进一步发展成：
**项目融资出现问题，甚至开发商破产。**
所以这一轮房地产调整，真正值得关注的，并不仅仅是“房价跌了多少”。
更重要的是整个市场的资金链。
当市场开始意识到问题以后，政府也不得不逐渐介入。
包括降低部分新房交易成本、调整与新房相关的税费政策、鼓励购房、改善融资环境，以及通过各种方式支持住房建设和消化库存。
但房地产市场有一个非常特殊的地方：
**政策可以改变成本，却很难马上改变人的预期。**
如果大家相信明年房价会上涨，那么今天即使价格很高，也会有人愿意买。
但如果大家普遍认为明年可能还会跌，那么即使政府提供优惠，很多人还是会选择等待。
这也是目前房地产市场最麻烦的地方。
不是加拿大突然没有人口了，也不是多伦多突然没有住房需求了，而是市场参与者的心理发生了变化。
买家会想：
**“我为什么一定要今天买？再等半年，会不会更便宜？”**
投资者会想：
**“租金能不能覆盖这么高的贷款利息？”**
而开发商面对的却是另外一个问题：
**“房子已经建了，贷款利息每天都在产生，我还能等多久？”**
于是市场进入了一种非常尴尬的状态：
买家想等。
投资者不敢买。
开发商却等不起。
成交量因此不断萎缩。
回头看过去十几年，我越来越觉得，房地产上涨的时候，人很容易把运气当成能力。
房价每年上涨的时候，敢借钱的人看起来比保守的人聪明；敢同时买几套房的人，看起来比只买一套的人赚钱更多；买楼花然后 assignment 的人，也可能在几年里赚到普通人很多年的工资。
于是大家慢慢产生一种错觉：
**只要胆子够大，就能赚钱。**
但真正到了市场反转的时候才会发现，决定一个家庭能不能撑过去的，往往不是在上涨的时候赚了多少，而是你到底承担了多大的杠杆。
所以我现在回头看，我们没有在房地产最疯狂的时候想办法把杠杆做到极限，也没有为了多买一套房去做假文件或者钻贷款的漏洞。
可能因此也错过了一些赚钱的机会。
但是至少，当利率突然上升、房地产市场反转的时候，我们不需要因为几套房同时 closing 而到处筹几十万现金，也不需要卖掉自己的住房去填另外一个投资的窟窿。
这轮房地产周期让我更加相信一个很简单的道理：
**上涨的时候，杠杆会放大利润；下跌的时候，杠杆同样会放大损失。**
而一个家庭真正重要的，并不是在行情最好的时候赚得比别人多，而是在行情最差的时候，依然能够活下来。
投资机会永远还会有。
但是如果一次把自己所有的筹码都押上去，一旦方向错了，可能连下一次机会都等不到。
所以对我们普通家庭来说，保守有时候看起来很笨。
但经历过一个完整的房地产周期以后才会发现：
**不出局，本身就是一种能力。**
