小小青年是个宝

现在已经没有什么可投资的，股市敢于闯的越来越少，银行利率越降越低，理财不保本的慢慢变多，平台的暴雷连明星都坑了。房产能涨多少不知道，但抗跌性和保值性值比还是高的！

社区永续666

@eddieliu 说一下我得见解
1.M2从150万亿涨到350万亿，水只能流向房产，股市承接不了>>

按照你得逻辑，M2增加≈印钱，钱多了→资产价格上涨。
股市波动太大，居民不信任。最后只能买房。所以房价涨。
2015年左右，中国的M2约140～150万亿。
到2026年，M2已经超过350万亿。货币的总量翻了两倍多。
理论上：名义资产价格长期都会受到货币扩张推动。包括：房地产、股票、黄金、债券、理财、艺术品。

那以前为什么M2涨，房价迎来的也是暴涨呢？
原因如下：人口涌入城市、老百姓杠杆低、开发商高周转、银行愿意放贷、房价永远涨的预期。

那26年的情况是：老百姓杠杆已经很高、房贷占居民负债比重很重、银行风控改变策略、开发商无限的扩张接近尾声、年轻人对于房价的态度转变（房价会跌）。

所以，从现在情形来看：M2增加≠一定流向房地产。
回首看近几年的情况，M2一直涨：房价走势是下跌的；居民存款暴增。
从官方发的数据来看，老百姓钱很多，但楼市没起来。

社区永续666

@eddieliu
2.城市化率67%，还需要1.1～1.2亿人口进城
数据基本没错。中国常住人口城镇化率：2025年底大约67%左右。

与发达国家作比较：美国约83%、日本约92%、韩国约82%、德国约78%
如果取个值，按80%左右算：理论上咱们确实还有10多个百分点空间。对应大约1亿人口。

但这里的关键问题是：进城 ≠ 买房
以前人口进城的目的是为了上班糊口，结婚，买房。
而现在这个观念也转变了（尤其越年轻，观念变化越大），演变成上班糊口，租房，灵活就业，延迟结婚。
再加上现在经济大环境本身有问题，收入与压力并存。
所以城市化固然还在继续，但未必能回到以往的势态。

社区永续666

@eddieliu
3.房价不上涨，人口无法进入城市

这句话我觉得放在现在的经济环境中，说反了--而高房价恰恰会阻碍进城。
人们的收入普遍处于下降状态。如果房价继续翻倍：北上广深首付越来越高。
房价过高导致不结婚人群更多，不结婚就没法生小孩，人口压力陡增。
所以，过高的房价会降低城市吸引力。
再从政策转变来看：促进房地产市场止跌回稳，不是之前的推动房价重新暴涨的阶段了

社区永续666

@eddieliu
4.黄金从1200跌到980，投资属性下降
黄金的涨跌受美元、利率、地缘政治、避险等因素决定，跟房价没什么关系
房价涨跌受人口、收入、信贷、政策因素决定。

社区永续666

那未来2026～2030年房地产会怎样？
我认为：不会再出现以往那种“大牛市”，而是趋于“大分化”。
1.可能会出现上涨的城市：核心大都市（比如上海、深圳、杭州、南京、成都等等），人口净流入高、高收入岗位集中、土地供给有限、教育医疗资源好。但不会出现以往那种暴涨的行情，如果换成年化的话，那就是按照这个年化来增长。
2.横盘--多数省会类城市（人口稳定、供需平衡）
3.承压--三四线城市（人口流出严重、库存高、依赖土地财政）
最疯狂的“普涨时代”大概率已经结束，但房地产本身并没有结束。未来更像是“核心城市有机会、普通城市靠政策托底、人口流出城市继续调整”的结构性市场，而不是2003～2020年那种闭眼买都赚钱的大牛市。

Sephoeny

@社区永续666 认同这个观点。
后续肯定是出现分化的。
核心城市核心区域上涨
边缘城市周边区域下降。
人口越来越集中化、城市化。土地效率提升。

柴进宝

房价已经很低了，应该会有一轮上涨，不然消费也上不去，绝大多数中国人最大的资产就是房子，房子一涨，净资产大幅增值，消费起来就有了胆量，新能源车发展这么多年，还在生死线挣扎，都快饱和了，新市场在哪里？都在等雄安的房子住满了人，单一个雄安的新能源车需就会救活多家车企，全国这样的地方很多，但房地产不上涨，房子就卖不出去，车也没人买，总不能一直这样恶性循环吧，政府要拉动楼市是有办法的，就看愿不愿意了