水上独饮 2024年12月31日 20:09
1、总论一、2010 年的房地产调控，让很多人看到了希望：让房价降得再猛烈些吧。还有人更是幸灾乐祸似的呼喊：让房地产赶紧崩盘吧。让没房子的好好看看有房子的笑话，是人生的一大快事。但是我们是不是要仔细想想，为什么调控？调控期望得到什么样的效果？1、是如千千万万想买房子的人期望的那样，让人人买的起房吗？2、是如千千万万的流氓无产者期望的那样，让房地产崩盘，开发商上吊，地方政府不再靠卖地实现 GDP 吗？2010 年房价下跌已经变成了人民最急切的期望，已经高过了解决超贫困家庭的温饱问题，已经超过了子女教育，医疗和养老。并且为房地产必须下降提出了若干义正言辞理由，总结下来无外乎三条：1、人人都有居住权。房子是用来住的，不是用来炒的。2、房子太贵了，租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，早晚要崩盘。3、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难。的确，当经济过热，房价过高，会对经济运行和社会安定带来较高的风险。这也是国家所担忧的。防范金融风险，一切维稳才是中央考虑的重中之中。而民间所总结的三条，应该和调控的原因和目的基本不沾边。让我们一条一条的分析一下：1、人人都有居住权。房子是用来住的，不是用来炒的。其实这是一个伪命题。房子包括房屋及房屋所属的土地两个部分。房屋本身只有居住价值；而土地所具备稀缺性，决定了土地的投资价值。房地产贵的不是房屋，而是房屋下面那块地皮。所以商品房具备了投资与自住双重属性。任志强说的并没有错，居者有其屋并不等于人人享有商品房的产权。居住的房屋也不等于商品房。2、房子太贵了，租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，早晚要崩盘。这个问题比较大。房价是不是太贵了？有没有泡沫？我们首先从国民的收入结构来分析一个遵从“丛林法则”的精英社会决定了国民收入的金字塔结构。既然是金字塔，底端的中低收入者占据了金子塔的最大比例，但是大家要知道金字塔的顶端既使只有 10%人口，那也将是一个 1 亿多的绝对庞大的数字，远远超过了绝大多数西方国家的人口总和。而北上广深以及三十多个省会，这些个靠掠夺全国或者一省资源，以牺牲大多数人口的利益为代价发展壮大起来的超大型及大型城市，需要容纳全国 1 亿多的精英人群，是否能得出房地产严重泡沫，空置率过高的结论？当低收入者们努力挥洒汗水期望着自己年薪能够超过 5 万，8 万，10 万。。。的时候，他们可能做梦也想不出精英阶层手中究竟拥有多少财富。精英们会象流氓无产者们一厢情愿认为的那样：因为一个区区房产税而恐慌性抛弃手中的大量房产吗？答案显然是否定的。可以确认的是，房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的。“房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的。”———名言。便于分析，我们剥离掉商品房（注意：只是商品房，而不是房屋）的社会属性，先把它看做商品。是商品就有他的内在规律。什么决定商品的价格，价值？对不起，我只能说你上学上傻了。是供求关系，只有供求关系。我们判断一个核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。如果你在北京海淀区上班，即使你在山海关拥有 1000 平方米的住宅也不能替代你住在北京市近郊区以内的愿望。而无论你是租房，分房还是买房，只要你还在海淀区上班，你就必须住在北京市近郊区以内。假设你挣得钱不足够多，你需要租一套房子解决你的上班问题，上班距离的远近及居住的质量，取决于你愿意支付的租金。假设你的钱够买房子，我相信你更愿意买房，因为你可以拥有房屋的产权和房产增值的收益。而买房子的大小，品质，离你上班的远近，取决于你手中的资金和你对未来收入的预期。买房问题很象是中国的上学问题，而且简直是异曲同工。假设你家附近有个重点中学，教学质量很好，考大学几率很高，而其他的学校你觉得不理想，你肯定希望无论如何自家小孩也要上这个重点中学。上重点中学凭什么？我们简单的剥离掉其他社会因素的影响，可以认为想上重点中学就要凭好成绩，小孩努力考到前多少名，就可以上重点中学。这与努力赚钱买房是一个道理，有钱的出高价就能买到好位置好环境的房子。我们再加入社会因素的影响，比如某大人物看到这个中学很抢手，很可以赚一笔，于是就设计了加分项，谁给自己送的钱多，就给谁加分，于是小孩要上重点中学不但要考高分，还要送钱加分。
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